Κούρεμα ενοικίων - ΑΑΔΕ: Τι να προσέξετε στην εγκύκλιο στο κομμάτι των υπεκμισθώσεων
Η εγκύκλιος που εξέδωσε η ΑΑΔΕ για τα «κουρέματα» ενοικίων και τις αποζημιώσεις των ιδιόκτητων σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ακινήτου είναι σαφής, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι λύνει όλα τα προβλήματα! Σύμφωνα με το protothema.gr ο τρίτος (και τελικός) υπομισθωτής του ακινήτου είναι ο δικαιούχος της μείωσης ή της απαλλαγής ενοικίου εφόσον εντάσσεται στους πληττόμενους ΚΑΔ. Ο δεύτερος στην σειρά, ο υπεκμισθωτής μπορεί να εισπράξει την αποζημίωση εάν είναι και αυτός πληττόμενος επαγγελματίας. Ο πρώτος στην κατάταξη δηλαδή, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, δικαιούται όλο το μίσθωμα ή την αποζημίωση εάν δεν την εισπράττει ο υπεκμισθωτής του.
Η εγκύκλιος αυτή πλαισιώνεται γύρω από την ιδέα, ότι το Δημόσιο καταβάλλει μία και μοναδική φορά αποζημίωση για κάθε μισθωμένο/υπεκμισθωμένο ακίνητο, με κατ’ αρχήν δικαιούχο τον υπεκμισθωτή, ο οποίος με τη σειρά του υποχρεούται σε καταβολή πλήρους μισθώματος στον ιδιοκτήτη. Όταν ο υπεκμισθωτής δεν δικαιούται αποζημίωση, τότε και μόνον τότε, δικαιούχος της αποζημίωσης είναι ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής.
Το συμπεράσματα αυτά προκύπτουν από τα εξής σημεία της εγκυκλίου Ε.2123/2021:
– Δικαιούχος για την είσπραξη της είναι καταρχάς ο υπεκμισθωτής, εφόσον, ο υπομισθωτής κατέβαλε μειωμένο ή δεν κατέβαλε μηνιαίο μίσθωμα, ως πληττόμενος, με βάση τον Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ) και υπέβαλε «Δήλωση Covid».
– Εφόσον ο υπεκμισθωτής ωφελήθηκε από τις διατάξεις του άρθρου 13 ν.4690/2020, (δηλαδή πήρε αποζημίωση) δεν δύναται να ωφεληθεί από την καταβολή μειωμένου μισθώματος ή την απαλλαγή από την καταβολή μισθώματος (δηλαδή δεν μπορεί να κουρέψει και το ενοίκιο που δίνει στον ιδιοκτήτη).
Το παράδειγμα που από την εγκύκλιο της ΑΑΔΕ:
Κατάστημα εκμισθώνεται από το φυσικό πρόσωπο Α (εκμισθωτής) στην επιχείρηση Β (υπεκμισθωτής). Η επιχείρηση υπεκμισθώνει το ίδιο κατάστημα στην επιχείρηση Γ (υπομισθώτρια). Με βάσει την εγκύκλιο ισχύουν τα εξής: «Η υπομισθώτρια Γ είναι βάσει Κωδικού Αριθμού Δραστηριότητας (ΚΑΔ) πληττόμενη επιχείρηση και συνεπώς καταβάλλει μειωμένο υπομίσθωμα προς την υπεκμισθώτρια Β. Στην περίπτωση που η υπεκμισθώτρια Β υπέβαλε «Δήλωση Covid» και έλαβε αποζημίωση οφείλει, σε κάθε περίπτωση, να καταβάλει ΑΚΕΡΑΙΟ το μίσθωμα στον ιδιοκτήτη Α, ακόμη και αν η δραστηριότητά της εντάσσεται σε πληττόμενο ΚΑΔ». Δηλαδή, οι υπεκμισθωτές που και «κούρεψαν» τα ενοίκια στους ιδιοκτήτες και πήραν την αποζημίωση οφείλουν να επιστρέψουν τα κουρεμένα ποσά καθώς ορίζεται ρητά πως σε αυτήν την περίπτωση ο ιδιοκτήτης δικαιούται το ενοίκιο στο ακέραιο.
Στην περίπτωση που η υπεκμισθώτρια Β, δεν υπέβαλε «Δήλωση Covid», τότε, εφόσον είναι πληττόμενη, δικαιούται να καταβάλει, μειωμένο μίσθωμα προς τον Α ή να απαλλαγεί από την καταβολή αυτού συνολικά. Στην εν λόγω περίπτωση, η «Δήλωση Covid» υποβάλλεται από τον εκμισθωτή- ιδιοκτητη Α, ο οποίος είναι και δικαιούχος της αποζημίωσης
Πότε μπορεί να διεκδικήσει εκ των υστέρων την αποζημίωση ο ιδιοκτήτης
Σε περίπτωση που ο υπομισθωτής Γ είναι πληττόμενος και κατέβαλε μειωμένο ή δεν κατέβαλε μίσθωμα στον υπεκμισθωτή Β και ο υπεκμισθωτής δεν υπέβαλε «Δήλωση Covid», ή υπέβαλε «Δήλωση Covid», η οποία είναι απορριπτέα διότι ο υπεκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο (ισχύει για τους μήνες Mάρτιο – Δεκέμβριο 2020), δικαιούχος για την είσπραξη της είναι ο Ιδιοκτήτης Α. Προσοχή όμως: Για να πάρει την αποζημίωση ο ιδιοκτήτης θα πρέπει ο υπεκμισθωτής να είναι πληττόμενος και να έχει καταβάλει στον ιδιοκτήτη Α μειωμένο μίσθωμα. Ο δε ιδιοκτήτης θα πρέπει να υποβάλει «Δήλωση Covid» για τα «κουρέματα» αυτά.
Ποιους αφορά η λύση για τις υπεκμισθώσεις
Σύμφωνα με όσα επισημαίνονται στην εγκύκλιο, στο πλαίσιο εντάσσονται, μεταξύ άλλων και μισθώσεις/υπομισθώσεις ακινήτων που ενδεικτικά εμπίπτουν στις ακόλουθες κατηγορίες:
α) Το ακίνητο υπεκμισθώνεται στο πλαίσιο σύμβασης δικαιόχρησης (franchise) από τον δικαιοπάροχο στον δικαιοδόχο.
β) Εταιρεία εκμετάλλευσης παιγνιομηχανημάτων μισθώνει ακίνητο για την εγκατάστασή τους και βάσει νόμου παραχωρεί το δικαίωμα εκμετάλλευσης τους σε πρόσωπα προς τα οποία υπεκμισθώνει το ακίνητο.
Τα SΟS από την ΠΟΜΙΔΑ
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ «η εγκύκλιος αυτή ρυθμίζει τι δικαιούται το καθένα από τα τρία μέρη πλην όμως δεν ρυθμίζει τη διαδικασία δήλωσης και είσπραξης της αποζημίωσης, η οποία θα πρέπει να διευκρινιστεί με νεότερη εγκύκλιο. Γι΄αυτό θα πρέπει να ξανανοίξει και η πλατφόρμα για υποβολή δηλώσεων COVID, το συντομότερο δυνατόν, εν όψει μάλιστα της υποβολής των φορολογικών Ορίζει δε ότι αν ο υπεκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο, τότε για το 2020 που δεν δικαιούτο αποζημίωση, την λαμβάνει ο ιδιοκτήτης. Ο υπεκμισθωτής δικαιούται σε μειωμένο ή μηδενικό ενοίκιο εφόσον είναι πληττόμενος, και γι΄αυτό θα πρέπει να υποβάλει ο ιδιοκτήτης δήλωση COVID, αυτό όμως προϋποθέτει ανοικτή πλατφόρμα της ΑΑΔΕ».
