Μια κρίσιμη παρέμβαση στον τομέα του πολεοδομικού σχεδιασμού και της οικοδομικής δραστηριότητας στην Ελλάδα φέρνει η τροπολογία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε στη Βουλή το βράδυ της Τρίτης. Η ρύθμιση, ενταγμένη στο νομοσχέδιο του Υπουργείου Δικαιοσύνης, έρχεται να προσαρμόσει το νομικό πλαίσιο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) στις επιταγές του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το οποίο με σειρά αποφάσεών του έκρινε την οριζόντια εφαρμογή πολεοδομικών κινήτρων αντισυνταγματική. Η νέα ρύθμιση καταργεί τις διατάξεις του ΝΟΚ που εφαρμόζονταν οριζόντια σε όλη την επικράτεια – όπως αυξήσεις στον συντελεστή δόμησης ή στο ύψος κτιρίων – και προβλέπει ότι τέτοιες προσαυξήσεις θα μπορούν πλέον να εντάσσονται μόνο σε τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια (ΤΠΣ – ΕΠΣ), με σαφή τεκμηρίωση και επιστημονικά κριτήρια. Το υπουργείο επιδιώκει με αυτό τον τρόπο να διασώσει την οικοδομική δραστηριότητα, να περιορίσει τη νομική αβεβαιότητα για επενδυτές, ιδιοκτήτες και τεχνικές υπηρεσίες, και να διασφαλίσει ότι κάθε παρέκκλιση έχει χωρική και περιβαλλοντική τεκμηρίωση.
Οι αποφάσεις 146–149/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ έθεσαν τέλος σε ένα καθεστώς που επί χρόνια παρείχε προσαυξήσεις σε όλη τη χώρα ανεξαρτήτως πολεοδομικού πλαισίου. Κατά την ερμηνεία του ανωτάτου ακυρωτικού δικαστηρίου, τέτοια κίνητρα θα έπρεπε να αποδίδονται κατόπιν σχεδίου, ανάλογα με την περιοχή, λαμβάνοντας υπόψη την οικιστική πίεση, το φυσικό περιβάλλον, τις υφιστάμενες υποδομές και τον χαρακτήρα του κάθε οικιστικού ιστού. Η κυβέρνηση συμμορφώθηκε άμεσα και προσφέρει τώρα μια διέξοδο θεσμικά ασφαλή και προσαρμοσμένη στις απαιτήσεις του Δικαίου.
Τι προβλέπεται για τις υφιστάμενες οικοδομικές άδειες
Καθοριστικό στοιχείο της νέας τροπολογίας είναι η προστασία των οικοδομικών αδειών που έχουν ήδη εκδοθεί με βάση τα κίνητρα του ΝΟΚ. Όσοι έχουν ξεκινήσει εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να συνεχίσουν τις κατασκευές τους κανονικά, χωρίς καμία αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση. Παράλληλα, τους παρέχεται η δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας χωρίς πρόσθετο κόστος, εφόσον το επιθυμούν. Για όσους δεν ξεκίνησαν εργασίες έως την παραπάνω ημερομηνία, ισχύει υποχρέωση αναθεώρησης της άδειας ώστε να αφαιρεθούν τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις. Ωστόσο, το βασικό δικαίωμα δόμησης διατηρείται.
Ιδιαίτερη πρόνοια έχει ληφθεί για τις άδειες που είναι ενταγμένες σε χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως το ΕΣΠΑ και το Ταμείο Ανάκαμψης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ θα μπορεί να συνεχιστεί μόνον υπό την προϋπόθεση της καταβολής περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και της σύνταξης ειδικού σχεδίου (ΕΣΠΙΑΠ). Το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλης είναι το νέο θεσμικό εργαλείο που εισάγει το ΥΠΕΝ και συνδέει την πολεοδομική ευελιξία με χειροπιαστές επενδύσεις στον αστικό και περιβαλλοντικό ιστό. Στις προβλέψεις περιλαμβάνονται: κατεδαφίσεις αυθαιρέτων, δημιουργία πρασίνου, αποκατάσταση διατηρητέων, αναπλάσεις, ρυθμίσεις ρεμάτων κ.ά.
Τι ισχύει για τις άδειες υπό αμφισβήτηση ή με ακυρωτικές αποφάσεις
Ακόμα και σε περιπτώσεις όπου έχουν ακυρωθεί άδειες ή εκκρεμούν προσφυγές κατά της νομιμότητάς τους, εφόσον έχουν ξεκινήσει εργασίες ή έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, επιτρέπεται η συνέχιση των εργασιών, υπό προϋποθέσεις και μέσω περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Αν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, το μέλλον της άδειας κρίνεται από τα αρμόδια κεντρικά πολεοδομικά συμβούλια, που θα σταθμίσουν κοινωνικά, τεχνικά και οικονομικά κριτήρια για να αποφασίσουν εάν η άδεια μπορεί να παραμείνει σε ισχύ.
Ποιοι εξαιρούνται από το περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Εξαιρέσεις από την υποχρέωση καταβολής ισοδυνάμου προβλέπονται για:
-
άδειες ενταγμένες σε ειδικά χωρικά σχέδια αναπτυξιακού χαρακτήρα,
-
αποκαταστάσεις διατηρητέων ή μνημείων, για λόγους προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς.
Η τροπολογία αποτελεί μέρος του Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”, με στόχο την κάλυψη του 80% της ελληνικής επικράτειας με επικαιροποιημένα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Εκεί ενσωματώνονται πλέον τα κίνητρα του ΝΟΚ, προσαρμοσμένα στις χωρικές ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής, εξασφαλίζοντας νομική ασφάλεια, πολεοδομική συνοχή και περιβαλλοντική ισορροπία.